Jak znaleźć mieszkanie w Szanghaju?

szanghajPora zmienić mieszkanie, bo rodzinka z Polski przyjeżdża na stałe do Szanghaju. Dzieci pójdą do szkoły, trzeba znaleźć więcej miejsca do życia. Zaczynam właśnie szósty rok życia w ChRL i czwarty w największym mieście świata. A mieszkanie, które właśnie znalazłem, będzie moim trzecim z kolei szanghajskim lokum (nie licząc miesiąca w konsulacie RP dawno temu).

Nie są to może jakieś przeobfite doświadczenia, niemniej postanowiłem zebrać moją skromną wiedzę na temat wynajmowania mieszkań w Szanghaju. Celowo nie piszę o Chinach, bo doświadczenia z Szanghaju np. w Pekinie mogą być warte tyle, co wiedza na temat portugalskiego rynku nieruchomości w Warszawie. Kto nie wierzy, niechaj spojrzy na mapę i przeczyta ten wpis do końca.

1. Z agentem czy bez?

Można się dogadać bezpośrednio z właścicielem mieszkania (房子), ale do tego trzeba znać mandaryński (szanghajski też się przyda) i mieć dużo wolnego czasu na szukanie odpowiedniego lokalu oraz umawianie się na oględziny. Nie mam tyle czasu, bo pracuję od rana do wieczora, więc wybrałem agenta.

Agent znajdzie kilka mieszkań do wyboru, na ogół blisko swojej agencji (地产代理/公司). A tych jest na pęczki. Przy każdym osiedlu (小区) znajdzie się co najmniej kilka jeśli nie kilkanaście agencji nieruchomości. W weekendy ich pracownicy ustawiają się na skrzyżowaniach i rozdają ulotki.

Po zawarciu transakcji agencja może pomóc w rozwiązaniu sporów z właścicielem (odpukać), czy też w zdobyciu meldunku tymczasowego i kwitów podatkowych, na podstawie których firma odda nam pieniądze za czynsz. No chyba, że nasza firma sama chce zawrzeć umowę z właścicielem mieszkania, ale to się raczej rzadko zdarza. Generalnie, agent to wyręka i dodatkowe źródło informacji, o ile odżałujemy dla niego tę parę groszy (patrz sekcja 3.)

2. Wybór agenta

Chiny to kraj, w którym permanentnie obowiązuje zasada ograniczonego zaufania. Nikt nigdy nikomu w 100% nie ufa, life is brutal. Dlatego warto poszukać kogoś z polecenia, np. wśród znajomych z firmy, która nas chce zatrudnić albo wśród zaprzyjaźnionych sąsiadów. Chińczycy uważają, że taka osoba będzie się czuła zobowiązana zachować przyzwoicie, bo wtedy otrzyma więcej rekomendacji. To w biznesie nieruchomościowym być albo nie być.

Mój agent Mały Wang (小王) otrzymał polecenie od mojej koleżanki z pracy, która w jego agencji kupiła mieszkanie. Przez ostatni rok Wang załatwiał mi kwity itd., więc mogę liczyć na to, że nie wytnie mi żadnego numeru. Wang nie mówi po angielsku, ale myślę, że w Szanghaju można znaleźć agencję nieruchomości, która jest w stanie obsłużyć klienta w tym języku.

3. Prowizja agenta

Od podpisanej umowy na wynajem agent w Szanghaju inkasuje zwyczajowo 30% wartości miesięcznego czynszu. Bo w Szanghaju ceny są wyjątkowo wysokie. Ale np. w innych miastach agenci żądają więcej, np. kolega z Chegndu donosi, iż tam obowiązuje stawka 50%, podobnie w Kantonie i Shenzhenie. Ale już w Pekinie agenci chcą nawet 100% wartości miesięcznego czynszu.

szanghaj 2

4. Oględziny – na co zwracać uwagę

Transport – dojazd do pracy, na zakupy i centrów życia towarzyskiego powinien być bezproblemowy. Dlatego im bliżej metra, tym lepiej. Ale metro metru nierówne: niektóre linie w Szanghaju, są bardziej zatłoczone, inne mniej. Mieszkałem kiedyś przy dwójce, która kursuje przez centrum od lotniska Pudong do lotniska Hongqiao. Teraz mieszkam przy dziewiątce i bardzo sobie chwalę puste, chłodne wagony. Szczególnie kiedy przychodzi lato i 40-stopniowe upały.

Okolica – wielu Polaków w Szanghaju mieszka na Puxi (浦西), czyli w zachodniej części miasta. Mają blisko na dworzec kolejowy, do barów i okolic, w których tętni ekspackie życie. Ale Puxi jest też bardziej zatłoczone i ma gorsze powietrze. Ja wolę Pudong (浦东), czyli nową część miasta na prawym brzegu rzeki Huangpu (黄埔). Klimat jest tutaj lepszy, bo bliżej stąd do morza, a urbanistyka jest znacznie przestronniejsza. Osiedla pochodzą z końcówki lat 90., albo są jeszcze młodsze. Nie brakuje supermarketów, mam blisko do Parku Stulecia (世纪公园), gdzie mogę pobiegać albo poszaleć z dzieciakami w lunaparku. Niedaleko jest Muzeum Nauki i Techniki z wielkim bazarem, gdzie zamówię sobie szyty na miarę garnitur za równowartość 300 PLN. Oczywiście podobne enklawy można też znaleźć w innych częściach miasta, co kto lubi.

Wystrój – chińskie budownictwo ustępuje jakością naszemu. Mieszkanie z 1996 roku, które niedawno oglądałem, nadaje się moim skromnym zdaniem do generalnego remontu. Dlaczego? Chińczycy potrafią np. ułożyć płytki na balkonie bez fugi, co po kilku latach upałów, zim i ulewnych deszczy skutkuje ich pękaniem. Warto przyjrzeć się wszystkiemu: łazienkom, kuchni, balkonom. Sprawdzić czy pralki, telewizory i lodówki działają. Jeżeli są stare, poprosić na wstępie o kupienie nowych – potem bardzo trudno będzie o to poprosić wynajmującego (!). Chińczycy mają do wynajmu podejście inwestycyjno-biznesowe i takie rzeczy trzeba z nimi umawiać na początku. Kiedy już podpiszą umowę, nie chcą już nic dokładać do interesu.

Położenie – Odradzam mieszkania nisko położone. Są bliżej gruntu, więc mają mniejszy przewiew, a więcej w nich wilgoci (co sprzyja grzybom, patrz następna sekcja). Więcej w nich także robactwa, które przyłazi z piwnic, kanałów itd. Myślę, że mniej więcej od 3-4 piętra w górę powinno być już sucho i przewiewnie. Należy również uważać na kierunki geograficzne. Pokój od północy będzie wilgotny i chłodny (grzyby), ten od południa latem może się bardzo nagrzewać i trzeba go intensywnie chłodzić klimatyzacją.  

Grzyb – klimat szanghajski jest znacznie wilgotniejszy niż Polski. Po drugie, w Szanghaju nie ma zwyczaju montowania centralnego, z kolei okna wstawia się jednoszybowe. Wszystko to stwarza – o ile mieszkanie nie jest odpowiednio przewietrzone i suche – dobre warunki dla rozwoju grzybów. Pleśń na ścianie jest bardzo niezdrowa dla człowieka, dlatego warto obwąchać ściany, aby ją zawczasu wykryć. Pierwsze mieszkanie, które wynajmowałem w Szanghaju opuściłem właśnie z powodu pleśni.

5. A może by tak dom?

To zadziwiające, ale w niektórych częściach Szanghaju można wynająć całą „willę” (别墅), jak Chińczycy nazywają dom wolnostojący. Taki dom ma piętro lub dwa, a także sporą liczbę pokojów. Można go mieć już za 10-12 tys. juanów miesięcznie, a tyle przecież kosztuje czteropokojowe mieszkanie w lepszym miejscu. Dlaczego domy są takie tanie? Zwykle położone są z dala od metra (nawet kilka kilometrów od końcowej stacji), więc bez samochodu ani rusz. Po drugie, zimą taki dom trudno ogrzać samą klimatyzacją (jeżeli jest centralne, to czynsz będzie odpowiednio wyższy). Po trzecie, stan techniczny tych domów pozostawia wiele do życzenia. Byłem w kilku i widziałem w nich zacieki (dachy są nieszczelne) albo wiatrem podszyte okna. Pociechą może być za to ogródek. Jeden z moich szefów wynajmował taki dom i urządzał w nim imprezy z grillowaniem. Fajna sprawa.

6. Umowa (合同)

Umowy na wynajem podpisuje się w Szanghaju zwykle na rok. A to dlatego, że ceny nieustannie rosną, na oko w tempie ok. 5 proc. rocznie. Właściciel chce mieć pole manewru, żeby podnieść z czasem czynsz (租金). Oczywiście warto go zapytać, czy zgodzi się na umowę dwuletnią i dłuższą.

Czynsz w Szanghaju płaci się co dwa miesiące z góry na dwa miesiące. Niektórzy właściciele chcą co trzy na trzy, albo z pół roku na pół roku. Takie są w Chinach realia, albowiem podaż gotówki jest większa niż w Europie i ludzie oczekują, że za wszystko będziesz płacić z góry (za telewizję satelitarną, siłownię itd. też płaci się pół roku z góry!). Osobiście uważam że zasada „co dwa na dwa” jest najlepsza, bo w razie gdybym musiał zrezygnować z umowy, nie będę miał problemu z odzyskaniem pieniędzy.

Wpłaca się też kaucję (押金). I znowu, niektórzy chcą kaucję o wartości dwu-, a nawet trzymiesięcznego czynszu. Ale większość daje się przekonać do kaucji o wartości jednomiesięcznej.

Rachunki (费用) – płaci się oczywiście samemu, poza opłatą za administrację, która spada na właściciela (to nawet kilka tysięcy rocznie). Niektórzy właściciele chcą sami płacić rachunki, czasem tę robotę można scedować na agenta. Jak kto woli.

PODSUMOWANIE

Ceny w Szanghaju należą do najwyższych w Chinach i są ok. trzykrotnie wyższe od warszawskich. Za mieszkanie dla czteroosobowej rodziny na Pudongu, w nowym budownictwie, trzeba zapłacić od 8 do nawet 14 tys. juanów, czyli od 4 do 7 tys. złotych. Za takie pieniądze można wynająć w Warszawce dom!

Z tego powodu wielu Polaków preferuje bazowanie w którymś z miast satelickich, np. w Suzhou cz Hangzhou, gdzie ceny mogą być nawet o połowę niższe.

Z tego też powodu mieszkam na Pudongu. W zachodniej części miasta, bliżej centrum, ceny są jeszcze wyższe.

POST SCRIPTUM

Dziękuję za wypełnienie ankiety. Wychodzi z niej, że chcecie najwięcej czytać o podróżach po Chinach i życiu w Szanghaju. Przyjąłem, odbiór!

Kto z PT. Czytelników jeszcze nie wypełnił ankiety, zapraszam i z góry dziękuję:

Reklamy

One thought on “Jak znaleźć mieszkanie w Szanghaju?

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s